Η ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ: ΜΙΑ  ΝΕΑ  ΑΠΕΙΛΗ ΓΙΑ ΤΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝ

Μπέττυ Χατζηνικολάου

Οι αρνητικές συνέπειες του Τουρισμού, ιδίως αν αυτός αναπτύσσεται χωρίς σχεδιασμό ή κατά ...«παρέκκλιση» από τον όποιο σχεδιασμό, είναι πασίγνωστες, και δεν έχει νόημα να αναφερθούμε γενικά σ’ αυτές. Στόχος της παρέμβασης αυτής, είναι να αναδείξει μια νέα περιβαλλοντική απειλή από τον Τουρισμό: τη λεγόμενη «τουριστική κατοικία». ΄Ένα νέο «θεσμό» στην τουριστική, αλλά κυρίως στην πολεοδομική νομοθεσία, που απειλεί τις τουριστικές περιοχές μας, κυρίως τις παραλιακές και τα νησιά, με ανεξέλεγκτη πρόσθετη δόμηση, χωρίς προηγούμενη πολεοδομική μελέτη και τήρηση διαδικασιών έγκρισής της, χωρίς εξασφάλιση κοινόχρηστων χώρων και υποδομών, και χωρίς να είναι καν βέβαιη η οικονομική ωφέλεια, που θα προκύψει από τη δόμηση αυτή. Αλλ’ ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή.

Περί τις αρχές του 2003 άρχισε να γίνεται ευρέως λόγος στους λεγόμενους «τουριστικούς κύκλους» για την ανάγκη συμπλήρωσης της ξενοδοχειακής, προσφοράς της Χώρας με κατοικίες, προκειμένου:

•          αφενός να προκύπτει μια μαζική εισροή πόρων στα ταμεία των αντίστοιχων ξενοδοχειακών μονάδων, που –υποτίθεται- θα χρηματοδοτεί τις συμπληρωματικές εγκαταστάσεις και κυρίως τις αναγκαίες εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής (όπως πχ τα γήπεδα γκολφ, τα συνεδριακά κέντρα κλπ) και

•          αφετέρου να δημιουργείται μια τουριστική πελατεία κυρίως –υποτίθεται- υψηλής στάθμης, η οποία έχοντας αγοράσει ή μισθώσει μακροχρόνια τις κατοικίες αυτές, θα διαμόρφωνε μια διαρκέστερη σχέση με την ξενοδοχειακή μονάδα και θα στήριζε την λειτουργία της και την τοπική οικονομία και μάλιστα και εκτός τουριστικής περιόδου.

Κατά τους υποστηρικτές της «τουριστικής κατοικίας», οι ανάγκες των επιθυμούντων μια διαρκέστερη σχέση με ένα ακίνητο σε τουριστική περιοχή της Χώρας μας, που υποτίθεται μόνο στο εξωτερικό υπολογίζονται σε εκατομμύρια …δεν μπορούν να ικανοποιηθούν από τα προσφερόμενα στην αγορά κτίρια β’ κατοικίας ή τουριστικά καταλύματα που έχουν ανεγερθεί με όρους δόμησης κατοικίας, δεδομένου ότι οι εν λόγω υποψήφιοι αγοραστές ή μισθωτές απαιτούν το ακίνητό τους να αποτελεί τμήμα ξενοδοχειακής μονάδας με πλήρεις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις για άθληση, διασκέδαση, χαλάρωση κλπ Παρενθετικά θα πρέπει να σημειώσουμε, ότι σ’ όλη την Ελλάδα υπάρχουν ακίνητα κατοικιών, στις δε ανεπτυγμένες περιοχές υπάρχουν τουριστικά καταλύματα, που έχουν ανεγερθεί ως κατοικίες, και έχουν απαξιωθεί  ως καταλύματα, θα μπορούσαν, λοιπόν, άνετα να εκμισθωθούν ή να πωληθούν σε έλληνες και ξένους ενδιαφερόμενους, χωρίς καμιά νομοθετική ρύθμιση. Στη συζήτηση αυτή συνεισέφερε και το γεγονός, ότι η «αμαρτωλή ΕΤΑ ΑΕ, με την πολιτική, που την περίοδο εκείνη προωθούσε, πολιτική ιδιωτικοποίησης της περιουσίας του ΕΟΤ με αμιγώς ιδιωτικοοικονομικά κριτήρια και χωρίς να λαμβάνονται υπόψη αναπτυξιακά, χωροταξικά και περιβαλλοντικά κριτήρια και δεσμεύσεις, έκρινε σκόπιμο να εξασφαλίσει και για τις εκτάσεις, που η ίδια διαχειριζόταν, τη δυνατότητα να ανεγείρει κατοικίες, πέραν εκείνων που –ούτως ή άλλως- προβλέπονταν στο κεφ.Δ του Ν.2160/93 για συγκεκριμένες εκτάσεις του ΕΟΤ. Πρόσφατα τη συζήτηση αυτή εμπλούτισε ο προβληματισμός για τη λεγόμενη «απόσυρση» πλεονάζουσας δυναμικότητας σε τουριστικές κλίνες σε υπερανεπτυγμένες κυρίως περιοχές, αλλά και η ανάδειξη του θέματος ως κυρίαρχου για το τουριστικό μέλλον της Χώρας, από ορισμένους συλλογικούς φορείς του Τουρισμού.

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να κάνουμε παρενθετικά δύο επισημάνσεις:

•          με τον όρο κατοικίες νοείται η οποιαδήποτε μορφή κτίσματος ή τμήματος κτίσματος που πωλείται ή εκμισθώνεται χωριστά πχ. διαμέρισμα σε πολυώροφο κτίριο, bungalow, έπαυλη κ.λ.π.

•          μακροχρόνια μίσθωση τουριστικού καταλύματος, άρα και διαμερίσματος ξενοδοχείου ή bungalow, είναι δυνατή και ρυθμίζεται στη νομοθεσία μας από το 1986 τουλάχιστον, οπότε εισήχθη ο θεσμός του time sharing (Ν.1652/86) και επομένως ουδείς περιορισμός υπήρχε στο να εκμισθωθεί μακροχρόνια με σύμβαση time sharing (που άλλωστε προσφέρει και αυξημένη προστασία στον μισθωτή) διαμέρισμα ή bungalow ξενοδοχείου για παράδειγμα για 52 εβδομάδες το χρόνο επί τρία έως 60 χρόνια στον ίδιο μισθωτή, με δυνατότητα ανανέωσης. Κατά συνέπεια, η όλη συζήτηση στόχευε κυρίως στην παροχή της δυνατότητας πώλησης χωριστών ιδιοκτησιών μέσα σε ξενοδοχειακή μονάδα, που, ας μη ξεχνάμε, αποτελεί κατά νόμον «ενιαίο σύνολο σε ενιαίο οικόπεδο ή γήπεδο». Με άλλα λόγια το επιδιωκόμενο ήταν τουλάχιστον οξύμωρο με βάση την μέχρι το 2003 ισχύουσα νομοθεσία.

Η πρώτη σχετική ρύθμιση περιλήφθηκε στο Ν.3105/03 «Τουριστική εκπαίδευση και κατάρτιση και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ 29 Α) στο άρθρ.39 παράγρ.13 και δημιούργησε θύελλα αντιδράσεων κατά τη συζήτησή της στη Βουλή. Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή, στο τέλος του πρώτου εδαφίου της παραγρ.7 του άρθρ.2 του Ν.2160/93 (που ουσιαστικά ρύθμισε το ελάχιστον όριο της αστικής μίσθωσης, διακρίνοντάς την από την τουριστική, που πραγματοποιείται μόνο σε νόμιμα τουριστικά καταλύαμτα, προστίθενται τα ακόλουθα: Η ως άνω διάταξη δεν εφαρμόζεται: α) επί τουριστικών καταλυμάτων τα οποία ανεγείρονται και λειτουργούν επί εκτάσεων, την κυριότητα ή τη διοίκηση και διαχείριση των οποίων έχει η ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία Ελληνικά Τουριστικά Ακίνητα Α.Ε και β) επί ενιαίων εκτάσεων άνω των τριακοσίων στρεμμάτων. Τα τουριστικά καταλύματα της παρούσας διάταξης δεν μπορεί να υπερβαίνουν το 35% της συνολικά δομούμενης επιφάνειας. Με Π.Δ., που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Ανάπτυξης (τότε αρμόδιου και για τον Τουρισμό), καθορίζεται το ποσοστό των καταλυμάτων αυτών, που μπορούν να μισθώνονται μακροχρόνια ή να πωλούνται, καθώς και θέματα, που αφορούν τη μεταβίβαση του δικαιώματος χρήσης ή κυριότητας από τους χρήστες ή κυρίους των καταλυμάτων αυτών.

Η προσθήκη, λοιπόν, που εισάγεται με τη διάταξη του άρθρ.39 παράγρ.13 του Ν.3105/03 θεωρεί, προφανώς κατ’ εξαίρεση, «τουριστικά» τα καταλύματα των εκτάσεων της ΕΤΑ ΑΕ και των ενιαίων εκτάσεων άνω των 300 στρ. Διαπιστώνουμε, όμως ότι:

·          ο περιορισμός των ενενήντα ημερών  ελάχιστου χρόνου μίσθωσης της αρχικής διάταξης του 1993 αφορά στα μη τουριστικά καταλύματα, δηλαδή σε ακίνητα που εκμισθώνονται με αστική μίσθωση. Αντίθετα, κανένα περιορισμός δεν υπήρχε ως προς τον ελάχιστο ή μέγιστο χρόνο μίσθωσης των νόμιμων τουριστικών καταλυμάτων. Αντίθετα, υφίστανται εν ισχύι διατάξεις, που αναφέρονται σε μεγάλο, πέραν των ενενήντα ημερών, χρόνο ξενοδοχειακής μίσθωσης.

·          η δυνατότητα εκμίσθωσης των τουριστικών καταλυμάτων για απεριόριστο χρόνο στον ίδιο μισθωτή ισχύει για όλα τα τουριστικά καταλύματα, και δεν εξαρτάται ούτε από την ύπαρξη δικαιωμάτων κυριότητας ή διοίκησης και διαχείρισης της ΕΤΑ ΑΕ ούτε από το μέγεθος του ενιαίου γηπέδου/ οικοπέδου των καταλυμάτων αυτών.

·          Ο αναγνώστης της διάταξης αρχίζει να συνειδητοποιεί τι ακριβώς διαβάζει όταν φθάνει στη μνεία του μέγιστου ποσοστού της δομούμενης επιφάνειας και κυρίως όταν φθάνει στην εξουσιοδότηση για έκδοση Π.Δ/τος, που πλέον αναφέρεται σε δυνατότητα πώλησης, εκτός από τη δυνατότητα μακροχρόνιας μίσθωσης.

Εξάλλου, παρά την αδεξιότητα και την ασάφειά της, η διάταξη οδηγεί πάντως ευθέως στο συμπέρασμα, ότι η απαίτηση για «ενιαίο οικόπεδο ή γήπεδο» ανά μονάδα ξενοδοχειακού καταλύματος, που περιλαμβανόταν σε όλα τα νομοθετικά κείμενα τεχνικών προδιαγραφών και περιλαμβάνεται και στις τεχνικές προδιαγραφές του Π.Δ 43/02 για τα Αστέρια, δεν ισχύει πλέον προκειμένου για τα τουριστικά καταλύματα (τουριστικές κατοικίες), που έχουν ανεγερθεί σύμφωνα με το Π.Δ/μα, που μνημονεύεται στην ίδια παράγραφο, αφού προβλέπεται πλέον δυνατότητα ακόμη και πώλησης (και επομένως σύστασης χωριστής ιδιοκτησίας) μέρους των καταλυμάτων αυτών. Μια άλλη συνέπεια (ή σωστότερα έμμεση επιδίωξη) της παραπάνω διάταξης είναι η χορήγηση των, σημαντικά αυξημένων έναντι της κατοικίας, όρων δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων εκτός σχεδίου κυρίως, σε κατοικίες, δηλ. σε μη ειδικά κτίρια, τα οποία δεν αποτελούν, λόγω της χρήσης για την οποία προορίζονται, παραγωγικές επενδύσεις.

Διαβάζοντας τα παραπάνω, εύκολα οδηγείται κανείς στο συμπέρασμα ότι το περιεχόμενο και της διάταξης της παραγρ.13 του άρθρ.39 του Ν.3105/03 και του Δ/τος, που εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση αυτής, θα ήταν εύλογο να θεωρηθεί αντισυνταγματικό. Το ίδιο δε ισχύει και για το Π.Δ. που εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότησή του, το Π.Δ. 250/03 «Καθορισμός ποσοστού τουριστικών καταλυμάτων, που μπορεί να μισθώνονται μακροχρονίως ή να πωλούνται» (ΦΕΚ 226 Α), και επομένως ότι το θέμα (και η συνακόλουθη περιβαλλοντική) θα έληγε μέχρις εδώ… Πράγματι, η προσχηματική παραγνώριση της φύσης και της χρήσης των κατοικιών, στις οποίες αναφέρεται η ρύθμιση της παραγρ.13 του άρθρ.39 του Ν.3105/03 και το Π.Δ/μα 250/03, και η όλη αντιμετώπισή τους ως «τουριστικών καταλυμάτων», προκειμένου να επιτευχθούν συγκεκριμένοι σκοποί (παράκαμψη διαδικασίας πολεοδόμησης, και αυξημένοι όροι δόμησης κυρίως εκτός σχεδίου) φαίνεται να δημιουργεί ήδη προβλήματα στην εφαρμογή τους. ΄Ετσι, ενώ υφίσταται αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, και πιθανολογείται ότι τα νέα αυτά «τουριστικά καταλύματα» θα προσελκύσουν το ενδιαφέρον και τη δραστηριότητα των μεγάλων κατασκευαστικών εταιρειών, καμιά επένδυση δεν έχει προσχωρήσει μέχρι σήμερα σε διαδικασίες, ώστε να «φθάσει» στις υπηρεσίες, που πραγματοποιούν το πρώτο στάδιο εγκρίσεων τουριστικών εγκαταστάσεων, δηλ. την Προκαταρκτική Περιβαλλοντική Εξέταση και Αξιολόγηση. Από πλευράς ΥΠΕΧΩΔΕ φαίνεται, ότι διατυπώνονται βάσιμες επιφυλάξεις ως προς τη συμβατότητα των εν λόγω ρυθμίσεων με το άρθρ.24 του Συντάγματος, με βάση και τη σχετική νομολογία του ΣτΕ...

Όμως, υπάρχει μια διαρκής αναφορά σε άμεση νομοθετική ρύθμιση από πλευράς πολιτικής ηγεσίας του Υπουργείου Τουριστικής Ανάπτυξης και επομένως ο κίνδυνος είναι απόλυτα υπαρκτός.

Σύμφωνα με τη νομολογία του ΣτΕ, λόγω αντίθεσης προς τις διατάξεις των παραγρ. 1 και 2 του άρθρ.24 του Συντάγματος, οι ανωτέρω ρυθμίσεις (ρύθμιση παραγρ.13 άρθρ.39 Ν.3105/03 και ΠΔ 250/03), θα πρέπει να θεωρηθούν ανίσχυρες, δεδομένου ότι οδηγούν σε υποβάθμιση του υπάρχοντος φυσικού ή οικιστικού περιβάλλοντος και του προβλεπόμενου από την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία οικιστικού περιβάλλοντος, καθιστώντας δυσμενέστερες τις χρήσεις γης, που επιτρέπεται να εγκαθίστανται τόσο στις εκτός όσο και στις εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή οικισμών προ του 1923 περιοχές καθώς και τους όρους δόμησης, που ισχύουν σ’ αυτές. Πρόσθετος λόγος είναι ότι οι εν λόγω ρυθμίσεις τελούν σε αντίθεση προς τις επιταγές της Οδηγίας 85/337/ΕΟΚ, διότι παρά τις δυσμενείς επιπτώσεις τους στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον, δεν δημοσιοποιήθηκαν πριν την ψήφισή τους, ώστε να τοποθετηθούν οι αρμόδιοι φορείς και αρχές και να υποβάλουν σχετικές προτάσεις. Τέλος, δεδομένου το Π.Δμα 250/03 αποτελεί το πλαίσιο για τη σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας (ΝΔ 1024/71 όπως ισχύει) σε περιοχές εκτός σχεδίου και οικισμών προ του 1923, υφίσταται μεταξύ άλλων και υπέρβαση των ορίων της εξουσιοδοτικής διάταξης.

Το τελευταίο καιρό έχει γίνει σειρά συνεδρίων για το θέμα, με συμμετοχή και εταιρειών των μεγάλων τραπεζικών ομίλων, προκειμένου να  υποστηριχθεί ότι η Ελλάδα δεν θα πρέπει να χάσει μια «ειδική αγορά», την οποία έχει αξιοποιήσει κατά κόρον η Ισπανία (οι τουριστικές πυκνότητες της Ισπανίας αποτελούν μάλλον παράδειγμα προς αποφυγήν, αλλά αυτό δεν απασχολεί προφανώς τους διοικούντες και τους πάσης φύσεως θετικά επιχειρηματολογούντες). Όσον αφορά στην οικονομική απόδοση του εν λόγω εγχειρήματος, χαρακτηριστική είναι η αναφορά του καθ. Πέρεζ (αντιπροέδρου του Ισπανικού Συνδέσμου Εμπειρογνωμόνων Τουρισμού και Πρύτανη της Σχολής Οικονομικής του Πανεπιστημίου των Βαλεαρίδων) στο πρόσφατο συνέδριο, που οργάνωσε σχετικά η Eurobank: η ημερήσια δαπάνη των τουριστών στον προορισμό είναι πολύ χαμηλότερη προκειμένου για όσους διαθέτουν κατοικία (λιγότερη από τη μισή) σε σύγκριση με τους τουρίστες, που μένουν σε αδειοδοτημένα  τουριστικά καταλύματα, ενώ η επίσημη προσφορά τουριστικών κλινών στις Βαλεαρίδες παράγει 10,6 φορές περισσότερο πλούτο και 11 φορές περισσότερες θέσεις εργασίας σε σύγκριση με την προσφορά τουριστικών κατοικιών!!

Δαίμων της Οικολογίας,

τ. 68, 2/07